华夏时报记者李明会 北京报道

近日，兰州农商行在京东资产平台挂牌近200个房产标的，价格从几万元到几亿元不等，普遍低于市场价格，房产类型涵盖住宅、商业及办公等。

不过，从标的物的成交情况来看，结果并不太理想。例如，该行位于辽宁沈抚新区的百余套学区房源，虽然起拍价较该小区二手房挂牌价便宜了一大半，但直至11月10日竞价结束，大多仍无人关注、无人报名，以竞价失败告终。

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11月10日，业内人士在接受《华夏时报》记者采访时表示，在当前市场环境下，银行不良债权处置难度较大。受房地产市场持续调整的影响，抵押物估值普遍缩水。银行挂牌房产往往需要低于市场价较大幅度才能吸引买家，但即便如此仍可能出现大量流拍。

多为抵债资产

在兰州农商行本次挂牌出售的房产中，有9个标的物起拍价超过1亿元。其中价格最高的房产是位于天水市的471套商业用房，起拍价高达5.5亿元。

值得一提的是，本次挂牌出售的近200个房产中，有156个标的物同属于一个小区——抚顺市望花区育才壹品小区。该小区也是学区房，距离最近的育才实验学校走路只需5分钟左右。根据某二手房交易平台信息，该小区房源在今年11月的挂牌价普遍在每平方米4000元左右。对比之下，兰州农商行给出的价格比市场价格便宜了一半，每套房源的起拍价均在20万元以内，有的甚至低至8万元起拍。

一位兰州农商行人士在接受媒体采访时表示，这些挂牌房产大多为抵债资产，目前产权均登记在兰州农商行名下，由银行直接出售，原有的产权问题及债务纠纷均已处理完毕。

《华夏时报》记者注意到，本次挂牌房源所在的育才壹品小区由沈阳智峰房地产开发有限公司开发。天眼查信息显示，该公司有两起与兰州农商行相关的执行案件，2022年12月，兰州中院正式裁定强制执行，本金加上违约金及利息，共计执行4.60亿元，但未履行总金额合计2.94亿元。兰州农商行通过法院强制执行获得育才壹品小区的未售住宅和商铺，凭借法院强制执行文书到当地不动产登记中心过户后，即可对外出售。

中国城市发展研究院投资部副主任袁帅在接受《华夏时报》记者采访时表示，“银行，尤其是各地农信系统拥有大量房产。”

在他看来，这背后主要有两方面的原因。

“一方面，在经济形势波动、企业经营不善等情况下，银行在发放贷款时，为降低风险，会要求借款人提供房产等抵押物。当企业或个人无法按时偿还贷款，形成不良贷款后，银行依据相关法律和合同约定，通过法律程序对这些抵押的房产进行处置，这些房产便成为银行资产的一部分。”袁帅表示，“另一方面，部分银行在早期业务拓展过程中，可能出于自身办公、网点建设等需求购置了房产，随着业务调整、网点优化，一些不再使用的房产也沉淀下来。与此同时，一些企业在向银行借款时，可能会将自身闲置或多余的房产抵押给银行，当企业出现违约，这些房产也归入银行名下。”

“农信系统主要服务中小微企业、个体经营户及县域居民，这类客户抗风险能力相对较弱，在经济波动或行业下行周期中更容易出现贷款违约，导致抵债房产不断积累。”苏商银行特约研究员薛洪言对《华夏时报》记者补充道，部分农信系统在历史经营中对抵押品评估和贷后管理不够严格，也在一定程度上加剧了抵债资产规模的增长。

债权回收率仍偏低

值得注意的是，在业内人士看来，受制于当前市场环境，银行不良债权处置难度较大，债权回收率普遍偏低。

“当前房地产市场持续调整导致抵押物估值普遍缩水，银行直售房产往往需要低于市场价较大幅度才能吸引买家，但即便如此仍可能出现大量流拍。”薛洪言对记者坦言，同时，随着传统处置渠道效率明显下降，法拍市场因供应激增而陷入“以价换量”的困境，成交周期不断延长。

“银行不良债权涉及的部分房产也可能存在产权纠纷、欠缴费用等问题，增加了处置的复杂性和成本。”袁帅对记者补充道，从流程和政策方面，银行处置不良债权需遵循严格的法律程序和监管要求，流程繁琐，从资产评估、挂牌到交易过户，每个环节都可能面临各种问题，影响处置效率。同时，相关政策的变化也会对处置工作产生影响，如税收政策、限购政策等，都可能限制房产的流通和交易，进一步加大银行不良债权处置的难度。

“从实际情况来看，银行债权回收率普遍偏低，尤其是在商业地产和县域房产领域，由于市场需求疲软、产权复杂等问题，部分标的即使起拍价很低也无人问津。”薛洪言如是说。

《华夏时报》记者也注意到，有地方银行出售的某些房源虽较市场打了“骨折”价，但在两次挂牌出售后仍未成交。对此，薛洪言对记者分析表示，农信系统的抵债资产多分布在非核心区域，受限于当地人口流入和产业支撑不足，处置难度进一步增加。尽管银行通过设立专门处置部门、拓展线上交易平台等方式优化流程，但在市场需求端乏力的背景下，不良债权变现仍面临较大压力。

值得一提的是，为加快盘活闲置资产，除出售这一选择外，部分农商行还通过租赁模式提升资源使用效率。例如，安徽安庆农商银行就曾在官微发布多期“优质房产出售信息”，房源涵盖住宅及商业用房，同时面向出售和租赁。对此，袁帅表示，在“降本增效”“向非息资产要效益”的背景下，银行选择对外处置这些闲置资产，可以释放资金，提高业务运营效率。这也同时表明银行正在积极调整资产结构，优化资源配置。